小户型公寓的未来：地产基因的万科米公寓还是互联网基因的You+公寓？
引言：
小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。
青岛万科25㎡的米公寓相当于90㎡的住宅功能，对比广州You+国际青年公寓，一个极具地产基因，一个极具互联网基因，究竟孰更胜谁一筹？哪种产品更能主宰未来的小户型公寓市场呢？
1小户型公寓起源
国内小户型公寓概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型公寓住宅起源于战后伊始，当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅。
新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。
这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和户数的可变，可衍生出不同类型的空间来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍是日本城市住宅的主流。
2小户型公寓特点分析
小户型公寓以其经济实惠的特点，在现代社会高涨的房价中，越来越受人们的青睐。物业费、公摊、采暖费等的后期费用都是按照房屋面积来计算的，选择小户型无疑可以在置业后期节省一笔不菲的费用。甚至在前期的购房契、契税、维修基金等费用上，小户型的成本低廉也是大户型所不能比较的，从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求。
综合特点分析如下：
1、总价低、首付低、月供较少
小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少。
2、投资回报率和增值潜力较高
小户型与较大户型的租金相比，单位租金更高。因此，小户型投资者可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。小户型楼盘的位置均靠近市中心，配套设施完善，其位置的无可复制性将带动楼盘本身的增值。
3、区位条件好，交通方便
多数小户型项目的区位条件比较好，交通方便，距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站比较近。因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大。
3国内市场发展背景
目前国家对房地产市场住宅产品供应结构进行调整的趋势日渐明朗，尤其是2006年6月国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即在新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90平方米以下的住房所占比重，必须达到70%以上。
在此背景下，对一系列新政策下的小户型的设计研发与工程实践，探寻既符合国家和地方政策又适应近期和远期房地产市场需求，并同时具有超值性和竞争优势的户型产品的设计方向。
与此同时随着国内土地价格上涨导致住房价格越来高，北、上、广这些一线大城市的房价更让许多打工一族望而却步。为了能“留在”大城市，购房者只能购买相对较小的房子，而对于开发商来说，降低每套住房的总价、降低购房“门槛”的超小户型无疑是最有效的办法。
在整体房价攀升的现状下，房价已经处于相当高的位置，如果把户型做小，确实是未来的房地产发展方向。就目前国情而言，自住需求成为市场绝对主力，而未来随着保障体系的完善，房屋会向居住价值回归。
另外根据中国户籍制度要求，外来务工人员子女在城市公立学校就读，需要有房才能入户，这种小单位户型迎合了这部分需要，所以从理论上说小户型公寓成为未来城市发展的趋势。
1项目市场背景分析
青岛万科米公寓——作为万科成立三十周年献礼之作而打造出的前所未有的新一代极小型公寓，首发站在北京、青岛、深圳。该项目坐落青岛北门户—城阳，作为新一轮经济浪潮发源地的，蕴藏无数投资机遇。
青岛是中国最美丽的海滨旅游城市之一，发达的旅游业已成为青岛市经济发展的支柱产业。2013年，青岛旅游人次达到6000万，旅游产业产值达到950亿。6000万旅游人次，4128家酒店都供不应求。 2016年，青岛旅游产业产值会达到1400亿，而2020年，旅游产业产值将达到2470亿。
而恰逢好处的万科米公寓，以媲美酒店式公寓的品质，毗邻流亭国际机场的畅达交通，届时将海纳八方来客，在高效租赁中赚取青岛旅游产业的一杯羹。
同时，万科米公寓立足城阳核心，依托青岛国家广告产业园，是国家工商行政管理总局首批的9个广告产业园之一，是青岛唯一的市管委参与运营的产业园区。它远非普通产业园区，办公与居住，商务与休闲在企业独栋、SOHO、LOFT、写字楼、商铺五大产品组合中绽放创意生活的全景。同时，53万㎡产业园区里120家企业入驻，数万办公人员汇集，各种配套资源完善。
园区的聚集作用，引发万千客群的租房需求与投资愿景，也成为企业解决员工住宿需求的最佳方案。
且万科米公寓是集睡眠、办公与聚会等多种使用方式于一体，因此也成为多数青年人作为创业的平台，2-3人的办公区域，依托广告产业园资源利好，尽享其优质配套，潜力升值无限。
万科米公寓位置↓↓↓
2设计理念
万科米公寓秉承“云地产”概念，以互联网思维，创造集纳会客模式、办公模式、睡眠模式三位一体的百变空间，为年轻人而生，一切因MI而改变实现三种生活模式的随心而变，营造独一无二的居住、办公、投资体验，成就压力轻松购置的海量空间。同时米公寓立足城阳核心，依托青岛国家广告产业园，在聚集万千机遇的同时，凭借媲美酒店式公寓的品质和超低总价，超脱建筑层面，实现了居住、商用、投资等多重价值。
3项目简介
万科米公寓作为青岛国家产业园二期新品，青岛市城阳区长城路89号。该项目位于城阳区兴阳路与长城路交汇处，毗邻青岛国家广告产业园，交通干道遍布周边，距离流亭机场仅10分钟车程。地理位置优越，交通便利。
同时利群、宝龙城市广场等成熟商业配套环伺左右，生活气息浓郁。整个项目占地面积为530000平方米，总建筑面积270000平方米。公寓产品主要集中在两栋楼，房源总数约300套，户型面积约25㎡，是目前青岛及城阳区稀缺产品类型。
同时作为有社会责任感的地产企业,万科也为大学生量身打造了梦想计划，特供30套25m米公寓,首付5万分期无息贷款,给大学生一个专属的梦想空间。
项目位置图↓↓↓
项目鸟瞰图↓↓↓
项目建筑外观图↓↓↓
4项目客户群分析
厌倦了租房的日子，有闲钱做投资；利用下班时间在家兼差的上班族，拓展财路，保守再创业。
2、文字工作者、艺术工作者、顾问、中介、保险从业者
自雇在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，自在又轻松。
3、老板、老总生意投资、企业总部寻址
办公与居住,商务与休闲一体式SOHO、LOFT空间，写字楼和商铺并存，能在这里找到做老板的乐趣。
4、刚毕业、创业的大学生
刚毕业创业很艰难的大学生，万科为大学生提供三大就业保障:万科实习的机会,专项扶持基金,CMP创业孵化基地。
1为什么是25㎡？
万科米公寓是万科凭借国家化设计团队、万科30年的住宅开发及研发经验，用心调研1000位年轻人，由两大国际设计单位共同操刀，通过极致精细化设计出的25㎡极小公寓，25㎡能满足日常生活的各种基本需求。
通过空间共享，在25㎡内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
2产品特征
万科25㎡米公寓建筑类型为多层公寓，总户数为341套。其中以25㎡户型为主力户型。全带精装修交楼、提供全能家居配套解决方案,直接拎包入住。
以超级的设计理念，极强的收纳空间，百变的家居设计，在办公、聚会、睡眠三种生活模式之间的切换，完全实现两室两厅般的居住体验，相当于90㎡的住宅功能。
公寓复合功能↓↓↓
3户型特征
万科米公寓建筑面积为25㎡，实际室内使用面积约17m（含飘窗）其余为公摊面积，得房率较低。公寓户型整体方正，在25㎡内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。独立卫生间，袖珍小厨房一应俱全，同时还带有迷你飘窗台，保证了房间的采光与通透性。在该户型中，卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造多种生活模式。
公寓标准层平面图（单层共67户）↓↓↓
公寓平面图（室内使用面积17㎡）↓↓↓
公寓功能配置示意↓↓↓
——图片来自搜狐焦点
万科米公寓可谓是“麻雀虽小，五脏俱全”，除了灵活的设计外，家居用品也分外别致，而且所有家居用品一应俱全。从壁纸到地板，从卫浴用品，置物柜，冰箱，洗衣机，微波炉，到沙发，床铺，书桌，诸多贴心细节非常到位地打造出年轻浪漫的生活氛围。小户型空间功能一应俱全，巧妙地组合。起居室、办公室、卧室，三个功能区在25平的空间内合二为一，玄关处超强收纳，5000升超强收纳空间。
公寓内部结构图↓↓↓
——图片来自搜狐焦点
25㎡公寓内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。
2平米独立卫生间，袖珍小厨房一应俱全，同时还带有1.7平米迷你飘窗台，保证了房间的采光与通透性。在该户型中，卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造多种生活模式。
125㎡户型一体式起居室
卧室与客厅融为一体，业主可以根据自己的生活喜好，在桌椅、大床的收叠变化之中，随意打造会客模式、办公模式、睡眠模式三位一体的生活模式。通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。
225㎡户型玄关
都市白领比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。多层鞋柜，随身用品的专有阁柜，不封顶的壁橱，上面竟然能摆放进一辆自行车。
这样的百纳风格几乎让所有的墙壁没有多余的留白，每一寸空间都得到很好的利用。全能入户玄关，玄关长度≥900mm。入户左侧为鞋柜，衣帽柜以及被褥等大宗物件的存放柜，同时为您的车钥匙，夏天的雨伞，冬天的围脖等小件生活用品都预留了专属空间。
325㎡户型餐厅/厨房
万科米公寓在厨房设计中，通过科学动线分析，严格按照的人体工程尺度设计：单排布置设备的厨房的净宽不小于1.5米，0.6米宽的操作台及不小于0.9米的活动空间，更具人性化的的烹饪享受。与此同时，米公寓在上方储物区与操作台中间预留的750cm墙壁空间，设置了厨房挂杆，各种锅铲一字排开。另一处亮点就是壁挂式
的微波炉设计，充分节省空间同时也更加贴合了年轻人较快生活节奏的需求。
425㎡户型卫生间
两平米的独立卫生间是公寓产品最核心的区域之一，所以其设计的好坏直接影响到业主的日常生活体验。
米公寓小卫生间，置物架依墙而设，洗发液及毛巾挂钩、毛巾杆合并架节省空间的同时也增加整洁性。为充分利用每一厘米的空间，米公寓摒弃传统电热水器，采用了超薄款的即热型电热水器设计，极大的节省了空间，使得狭小的空间不显得局促。
525㎡户型卧室（可折叠式床）
小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形和功能复合空间。万科米公寓魔术般神奇的多功能床，尺寸2m×1.5m，需要时是双人床，不需要时可以折叠放在墙上，隐藏起来作为装饰墙。通过上翻式可折叠床板以及下方沙发垫的巧妙配合来实现客厅、卧室功能的切换。
双人床折叠变沙发示意图 ↓↓↓
双人床折叠实景图↓↓↓
双人床展开示意图↓↓↓
双人床展开实景图↓↓↓
625㎡户型超大飘窗
万科米公寓独有的超大飘窗，尺寸高40厘米，宽60厘米，长180厘米，在视觉和面积上大大增加了室内的使用空间。增加了室内的采光、通风及通透性。成为屋主闲暇时刻的理想休闲之地，放上坐垫又可兼做一张单人床。飘窗左侧树状多功能层板置物架，保证了足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括装饰品、书本、报纸、杂志等。
725㎡户型书桌及书架
对都市小白领阶层及刚毕业的学生来说，学习是工作之外必不可少的一种休息学习减压方式。只需转动一个角度就能随心变换的带滑轮可移动的办公桌，轻而易举地实现办公与聚会模式的瞬间转换。茶几也成为魔术空间的道具，它附带的弹出式抽屉，把生活中的琐碎物品收纳其中。书桌上方及右侧的多功能储物架及层板书
架，保证了足够的收纳空间用于存放各种书刊，包括课本、报纸、杂志等。
825㎡户型收纳空间
利用隔板，在玄关设计入户鞋柜，卫生间设计拖把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。
925㎡户型工作台设计
根据网络资料，目前年轻人群体购买笔记本电脑已经成为主流。部分为了追求电脑性能，会购买台式机+液晶显示器。液晶显示器的价格已降至合理区间，且没有辐射，是品牌台式机和DIY攒机的首选。因此，在设计桌面时，主要考虑笔记本电脑，兼顾台式机的使用。
1025㎡户型其他设计
▼洗衣解决方案
在厕所内会设有洗衣龙头，可以直接用盆或水桶接水；在厨房洗衣机位设有水龙头，为洗衣机供水。
▼衣柜的个性化
年轻人有强烈的个性追求，需要通过适当途径展示。
衣柜门的传统做法是使用木板。木板的成本较高，弄脏后不易清洁，而且无法体现住户的个性。如果采用布帘，可以根据自己的需求选择不同颜色和图案的布帘，并且每隔一段时间可拆卸清洗。
▼8小时更新
小户型主要是供给租住者使用。分析租户的心理需求，租户希望入住的房间整洁干净，最好没有上一户居住者留下的使用痕迹。因此，小户型内的各种材料和部品需要满足经久耐用、易修复的要求，可以在短时间内对小户型进行更新。比如，人造石台面可以通过打磨方式进行修复，使台面焕然一新。
——以广州you+国际青年公寓(米公寓)为例
1清晰的客户群定位
you+国际青年公寓是采用集中式业态，即通过拿下整栋物业实行集中管理，为年轻人而打造的时尚年轻社区生活平台。给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。you+国际青年公寓在广州已两个现成项目，共有海珠、白云两处，房源共200来套。
广州you+是由一个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。you+国际青年公寓号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。
you+公寓效果图↓↓↓
2新奇的公共空间配套功能的设计
you+国际青年公寓最大的特色之一莫过于处处可见的新奇而富有趣味的功能设计，如通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门的机关按钮、消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。这些新奇的设计一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里，另一方面是通过新奇有趣的设计，为年轻人的生活注入更多的乐趣。
红色旧垃圾桶盖内暗藏的入户大门刷卡器↓↓↓
需要拉动弹珠机拉杆才能 开门的机关↓↓↓
三色按钮组成的脚踏密码器需要按顺序踩踏，门才能开↓↓↓
隐藏在消防栓里的门铃↓↓↓
3公共的活动场所及交友空间
you+国际青年公寓在设计上最大的特点，是把冰冷的公寓改造成热哄哄的社区，把人与人之间的隔膜融化掉。
从每一个房间里省出一点空间，从而做出这样一间达300平方米的大厅，作为这些年轻租客的活动场所，每天下班后不用锁在各自房间里，而是在这里跟“家友”（you+赋予租客的名称）聚在一起，不管是喝酒聊天还是打桌球，或者看一部电影，要么就玩玩Xbox360，甚至举行生日派对和各种节日派对。让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。同时公寓大厅还配有酒吧区、影音室、健身房和小花园、主题餐厅等年轻人追求的时尚、情趣的功能配套服务设施。公寓的天台还特意建了两座烧烤炉，让年轻人充分感受到生活的乐趣。
大厅配备的小酒吧↓↓↓
在you+举行的万圣节化妆派对↓↓↓
大厅里的60寸投影仪↓↓↓
4综合对比分析
综上所述，与广州you+青年国际公寓相比，万科青岛25㎡等小户型公寓在以下几方面功能特点上还需要进一步完善：
▼客户群定位方面
万科青岛25㎡小户型公寓客户群定位多样化，年龄跨度比较大，从刚毕业创业的大学生到年龄比较大的投资客；职业特征类型也呈现多样化，从普通白领到公司企业老总。
而广州you+青年国际公寓在客户定位上坚持“三不租”态度，客户群定位呈年轻、专一化特征，积极倡导共同的生活爱好、互动的社区生活以及交友且富有创业热情的生活氛围。在这一点上小户型公寓今后主题定位及客户群定位上可借鉴此特征。
▼公共空间配套功能的设计
万科青岛25㎡小户型公寓在公共空间功能设计上采用传统的方式，并无太多特色；广州you+国际青年公寓最大的特色之一莫过于处处可见的新奇而富有趣味的功能设计，大门的机关按钮、消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关，为年轻人的生活注入更多的乐趣。
▼公共活动和交流场所
万科青岛25㎡小户型公寓在公共空间功能配置上，依旧采用传统小的公共入户大堂和狭长的电梯走道，租客间缺乏公共的交流活动空间。广州you+国际青年公寓在设计上最大的特点，是把冰冷的公寓改造成热哄哄的社区，把人与人之间的隔膜融化掉。大空间的公寓大厅配有酒吧区、影音室、健身房和小花园、主题餐厅等年轻人追求的时尚、情趣的功能配套服务设施。让年轻人能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。
▼目前市场上小户型公寓项目存在的问题
从目前市场上已经开发的小户型产品开发情况来看，有些成功的经验，但同时也暴露了一些产品问题，需要注意：
因为小户型的设计相对复杂性更高，目前的项目往往都是简单的把空间尺度缩小，造成使用率低、功能不合理等问题，但小户型并不等同于低品质，高品质的小户型需要更具想象力的有效利用空间，同时应充分研究客户的生活方式，提供更符合时代需求的高智能化、高舒适度的复合型产品。
现在的小户型产品往往为了追求小面积而舍弃了部分基本的功能，居室内只能睡觉，睡觉之外的功能没有足够的考虑，造成实际使用者的不便。
3、管理落后和混乱
现在的小户型产品一般都是销售型物业，售出之后产权分散无法统一管理和运营，参差不齐的自住者和低素质租户使得社区混乱不堪，简单的物业管理也无法提供更多的增值服务，使得社区品质无法保障。
北京上海等地一直都有类似的尝试，如早期的绿景苑 SOLO（30平米左右）和荣丰2008（非常男女15-29平米）都推出过超
小户型产品，虽然销售情况良好，但后期呈现出来的品质问题和管理问题，一度被认为只能是过渡性产品。
2010年起，万科高调提出致力于此类产品的开发， 2014年在青岛成功推出了25平米的极小户型公寓项目，据悉万科接下来会在北京、深圳以及广州继续开展此类型的新项目。
值得注意的是，当前的限购政策对此类产品的开发存在一些限制因素，投资者由于购买机会的限制可能会对影响此类产品购买意愿，因此小户型产品的开发要求企业有更为灵活的销售模式选择，或者要求企业具有相应的资金实力来长期持有经营。
▼小户型公寓产品的市场发展路线
综上述，不可否认的是市场发展的细分越来越清晰，城市中心区域的土地越来越稀缺，这些因素都预示着小户型产品因其鲜明的特点存在发展的空间。
2、 更加精良的设计和高水平的运营管理会吸引部分中长期投资客户的目光，作为资产配置的一种选择；
3、 位于核心商务区或大学教育区的过渡性居住和商旅居住需求日趋旺盛，超小户型产品会吸引部分商务酒店或酒店式公寓类产品使用者的青睐。
▼小户型公寓产品的关键策略
小户型对于项目区位的要求比较高，往往都需要依托于一、二线城市配套成熟交通便捷的核心市区，或者强势产业资源的周边，如大学园区、商务中心区等，同时项目本身最好有酒店、商业等其他业态的功能区综合构成。
2、创新与精细化的产品规划设计
在有限的空间满足更多功能，实现更高的品质，使得产品创新要求与日俱增，针对不同种类的目标客群可能衍生出学生公寓、白领公寓甚至老年公寓等不同细分产品，对应产品应有更鲜明的设计特点，同时精装修和智能化的整合技术不断升级也使得此类产品的技术要求越来越高。
3、更具针对性的营销与推广策略
针对不同客户的营销渠道和手段应更具针对性，同时结合目标客户的生活方式的体验与跨界整合营销也是项目成功的必要条件。
4、开发模式的选择与后期运营管理
小户型产品由于具有酒店的部分属性，项目的开发模式选择往往会和金融和酒店管理关联密切，例如项目的开发可采用与更为灵活的金融产品相结合的方式进行，而高效高质的物业管理和服务对于物业的保值增值影响意义重大。
米宅米宅结束语：
以万科为代表的米公寓是带着浓浓的地产基因，因为，万科是一个房地产公司。
以YOU+代表的公寓是带着浓浓的互联网基因，因为，YOU+是一个互联网公司。
而在未来，更具竞争力的公寓产品，一定是这样两种基因的结合体，带着好的地产基因、再加上与时俱进的互联网基因，才能在市场上一骑绝尘。
而对于志在从事未来公寓市场的同仁们，研究这两个公司、两个产品都是极其重要的。因为，你必须要具备这两种基因！
来源：海伦堡地产产品研发中心，米宅米宅 综合整理。
END
行业研究：
宏观研究：
城市研究：
郑州VS武汉｜合肥炒房蝗虫突袭长沙｜中部省会房价PK｜中国城市的富人区
产品研究：
装修装饰：